Este o emisiune pe Discovery Travel & Living, "Flip that house". N-am avut curiozitatea să mă uit, recunosc, dar reclama este difuzată în timpul show-ului
- Publicitate -
"Miami Ink". Ideea este simplă: cumperi o casă, o renovezi, pui niște mobilă mai răsărită și apoi o vinzi, recuperându-ți investiția inițială și făcând și ceva profit. Desigur, totul se petrece prin Anglia, înainte de criză. Întrebare: e rentabil să faci așa ceva în Constanța? Se merită să investești într-o locuință, să o modernizezi și apoi să o vinzi sau să o închiriezi?
Se pare că da. Imobiliarele pot fi o investiție inspirată, generând un profit cu circa 25% mai mare decât un plasament bancar, cu aceeași investiție, potrivit spuselor lui Mihai Soponaru, managerul agenției imobiliare Logic Acces, partener al portalului www.TopEstate.ro.
Totul depinde și de cunoștințele investitorului și de capacitatea sa de a înțelege mecanismele și dinamica pieței de profil. Iată, în continuare, câteva sfaturi de reducere a riscurilor, pentru cei care vor să intre în acest business.
1. Comparați valoarea proprietăților și chiriilor. Statisticile imobiliare sunt limitate și apar, de regulă, pe piețele aglomerate. Cea mai bună evaluare a unei proprietăți se face prin compararea prețului cu cel al altor imobile din zonă. Situația este similară și în cazul chiriilor. "Un preț mic de vânzare este justificat de o chirie la fel de mică, de aceea este necesar să mențineți un nivel rezonabil. Faceți un calcul simplu: dacă suma încasată din chirie, în zece ani, este comparabilă cu prețul pe care îl plătiți pe locuință, aceea este valoarea de piață. Dacă recuperați investiția în mai puțin de opt ani, atunci este o afacere bună", explică Mihai Soponaru.
2. Feriți-vă de piețele supra-aglomerate. Căutați ofertele imobiliare din ziarele locale. Dacă sunt promovate multe facilități (chiria gratis în prima sau ultima lună a anului, ș.a.m.d.), este clar că există un exces de proprietăți.
3. Investiți local. Pentru înce-put, piața locală este cea mai potrivită, întrucât puteți obține mai repede informații corecte. Este nerentabil să cheltuiți bani pe călătorii în alte orașe, pentru a rezolva diferite probleme simple (declarații la organele financiare, control periodic al proprietății, plata către furnizorii de utilități, repararea unor defecțiuni)
4. Lucrați cu un administrator de proprietăți. Dacă vă decideți totuși să investiți în alte zone, un administrator de proprietăți se va ocupa exclusiv de portofoliul vostru, în schimbul unui comision lunar. Este o opțiune mai ieftină, comparativ cu deplasările personale.
5. Aveți grijă la taxe și impo-zite. "Nu vă calculați investițiile în funcție de taxele actuale. O proprietate este rentabilă sau nu, independent de taxe și impozite. Analizați și piața creditelor și căutați proprietatea potrivită și finanțarea bună, care nu vă va pune probleme peste 10 ani", spune managerul Logic Acces.
6. Investiți în ceea ce cunoașteți bine. Pentru început, e bine vă concentrați pe un singur segment al imobiliarelor, fie că e vorba de îmbunătățirea proprietăților în genul "Flip my house", de achiziția proprietăților ieftine, de achizițiile cu avans mic, de terenuri sau clădiri de apartamente.
7. Învățați mersul afacerilor. Cu alte cuvinte, dacă nu înțelegeți că veți plăti comisioane la bănci, agenții imobiliare, notari, taxe și impozite, atunci poate e cazul să vă orientați spre altceva. "Un investitor bun știe ce costuri are atunci când nu are chiriași în locuință, poate să își facă un grafic al cash-flow-ului și cunoaște cuantumul și ciclicitatea taxelor, ca să le poată folosi în avantajul său", spune Mihai Soponaru.
8. Învățați să vă păstrați chiriașii. Regula de bază: este mai ușor și mai ieftin să păstrezi un chiriaș, decât să găsești unul nou. Nu majorați chiria odată la trei luni, nu vizitați chiriașii fără să îi anunțați în prealabil (și nici nu faceți asta prea des, o dată pe lună este suficient), semnați un contract pe termen scurt și oferiți un preț avantajos, dacă aveți de gând să vindeți apartamentul.
9. Studiați costurile de asigurare. Dacă imobilul este vechi, veți plăti mai mult. Dacă luați un credit pentru proprietate, s-ar putea să fiți obligat să plătiți o poliță de asigurare la valoarea reală a pieței, care este mai mare decât prețul de achiziție, în unele cazuri.
10. Calculați corect costul utilităților. În acest fel, veți putea închiria o locuință la un preț atractiv, mai ales dacă includeți utilitățile în valoarea chiriei.
11. Contabilul e bun! Dacă nu sunteți un expert în contabilitatea, atunci este indicat să colaborați cu un specialist, care este la curent cu schimbările legilor și le poate folosi în interesul vostru.
12. Inspectați. Nu cumpărați niciodată o locuință fără a o inspecta în prealabil. Puteți angaja și inspectori autorizați, care să verifice structura locuinței, sistemele de gaze sau canalizare și instalațiile electrice. Astfel, veți fi feriți de surprize neplăcute și veți avea o bază bună de negociere.
13. Trebuie să faci profit la cumpărare, nu la vânzare. O proprietate bună se poate vinde imediat ce a fost cumpărată, cu un câștig net de cel puțin 25%.
14. Criza este momentul ideal de cumpărare. Acum se poate negocia mai agresiv, din cauza lipsei de cash de pe piață. "În prezent, prețurile sunt mai mici cu 25 – 40% față de începutul lui 2008. Dacă negociezi bine, vei obține un preț mult mai bun. Nu e bine să aștepți până când prețurile vor scădea la nu știu ce nivel. Am aflat că a început criza la șase luni după și vom ști că s-a terminat atunci când prețurile vor începe iarăși să crească. În concluzie, momentul ideal este acum", spune Mihai Soponaru.
Material realizat cu sprijinul portalului imobiliar profesionist www.TopEstate.ro
