Cele două fețe ale Constanței

În pofida creșterii activității pe piața construcțiilor de locuințe în 2008, ritmul de dezvoltare a sectorului ar putea fi drastic redus în 2009, dacă noile valuri de criză de pe piețele financiare nu se vor stinge curând.

Multe dintre proiectele anunțate, chiar și cele cu autorizații de construire obținute, au fost puse în "așteptare" din cauza stopării de către bănci a oricăror finanțări. Astfel, deși în 2007 au fost construite în țară 47.000 de locuințe, producția de case este în continuare modestă, fiind de doar 2,2 unități/1.000 de locuitori.

Nick Stathakis, CEO Quality Living Developers (QLD), companie care derulează în România investiții de 360 milioane de euro, spune că cel mai grav lucru care se poate întâmpla este că proiectele care trebuiau începute în acest an ar putea fi amânate pentru 2009. Blocarea împrumuturilor către companii va afecta toate segmentele de activitate imobiliară, cum ar fi construirea de noi proiecte de birouri, rezidențial sau retail, precum și tranzacțiile de portofolii și active.

Dar nu numai companiile suferă în această perioadă, ci și clienții persoane fizice. Trebuie remarcat că, până în acest an, piața creditelor ipotecare a avut una dintre cele mai mari creșteri din sud-estul Europei. Totuși, în pofida creșterii dobânzii de referință și a evidentei reduceri a ritmului de accesare a creditelor ipotecare (16% în primele șase luni ale lui 2008 comparativ cu 52% în prima jumătate a anului 2007), rata de îndatorare rezidențială raportată la PIB, publicată de European Mortgage Federation, arăta că piața românească încă mai are potențial.

Constanța, comparată cu alte mari orașe din țară, din punct de vedere imobiliar, este unică sub raportul structurii pieței rezidențiale și al modelului de creștere. Cererea de case are două surse. În primul rând, orașul are un potențial de cerere internă foarte mare. În al doilea rând, grație poziției sale atractive, piața locuințelor din Constanța se bucură de căutare din partea amatorilor de locuințe secundare sau de vară, precum și din partea investitorilor interesați de oportunitățile turistice ale zonei.

Potențialul în creștere al cererii locale este evidențiat de ritmul mare de creștere al veniturilor salariale. În 2007, venitul mediu net în Constanța a crescut cu 27% comparativ cu anul precedent, ajungând la 331 euro/lună. Puterea de cumpărare a constănțenilor este susținută de piața creditelor ipotecare si imobiliare. Astfel, conform datelor BNR, volumul total al creditelor contractate în Constanța a crescut cu 84% în iunie 2008. Ca și în restul țării, valuta preferată a împrumuturilor bancare este euro.

Calitatea stocului de locuințe și volumul la mia de locuitori sunt relativ scăzute comparativ cu alte mari orașe din țară, fiind un factor adițional pentru creșterea cererii de locuințe. Majoritatea noilor proiecte rezidențiale sunt concentrate în zonele de centru-est și Faleză Nord. Din cauza specificului dual, piața rezidențială constănțeană trebuie împărțită în două segmente de bază: apartamente relativ ieftine, construite în zona administrativă a orașului și adresate clienților locali, și locuințele scumpe - apartamente și case - amplasate în zone prestigioase (Mamaia, Faleză Nord), destinate cumpără-torilor de case de vacanță. Ofertele pentru prima categorie de clienți sunt între 1.000 si 1.600 de euro/mp, în timp ce prețul caselor de vacanță variază între 1.600 si 2.200 euro/mp. Cel mai numeros grup de produse oferite pe piața primară de locuințe din Constanța este reprezentat de apartamentele cu prețuri cuprinse între 1.200 si 1.400 euro/mp.