Consiliul Concurenței a realizat o interesantă radiografie a serviciilor de intermediere imobiliară, cadastrale și de evaluare (servicii conexe tranzacțiilor imobiliare).
- Publicitate -
Paradoxul imobiliar
Din investigație a rezultat că activitatea de intermediere imo-biliară nu este reglementată, iar competiția între agențiile imobiliare se desfășoară pe o piață cu structură concurențială determinată în primul rând de lipsa barierelor la intrare.
În ciuda acestui fapt, competiția nu se reflectă la nivelul prețurilor, existând o anumită aliniere a acestora. "De ce oare?" - se întreabă autorii investigației. Explicațiile pe care le-au găsit țin de specificul activității. De vină ar fi, spun ei: lipsa de experiență în negociere a consumatorilor, forma procentuală a comisioanelor determinată de necesitatea vânzătorilor de a stimula obținerea unui preț mai mare sau existența unor dimensiuni concurențiale suplimentare pentru agențiile imobiliare.
Explicațiile sunt, însă, "subțiri", total neștiințifice. Ele nu reușesc să pună în evidență mecanismul prin care acești factori duc la apropierea prețurilor promovate de agenții imobiliari.
Consiliul Concurenței consideră că accesul populației la Internet și utilizarea acestuia ca platformă de căutare și promovare a proprietăților imobiliare va avea un impact semnificativ asupra profitabilității pe termen lung în sectorul de intermediere. De asemenea, va avea loc o creștere a concurenței. Drept consecință, prețurile vor scădea, iar calitatea serviciilor va crește.
Impact anticoncurențial
Raportul arată că piața serviciilor cadastrale este caracterizată, la rândul ei, de un grad ridicat de concurență. Nu există tarife re-glementate care să o îngrădească și nici bariere în calea firmelor de cadastru care vor să intre pe piață.
Cu toate acestea - afirmă raportul Consiliului Concurenței - există riscul apariției unor acte cu caracter anticoncurențial, care să stabilească limite minime și/sau maxime ale onorariilor. Această situație de incertitudine se datorează deciziei Curții Constituționale prin care Legea nr. 16/2007 (privind negocierea liberă a onorariilor între prestator și beneficiar pentru toate tipurile de lucrări) a fost declarată neconstituțională (pe considerente ținând de formă și nu de fond) și interpretării Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), conform căreia O.G. 10/2000 a fost repusă în vigoare.
În absența unui astfel de risc, concurența între geodezi se poate manifesta atât prin preț, cât și prin calitate (precizie și siguranță), nivelul de concentrare de pe piață fiind foarte scăzut. Această situație se reflectă, în prezent, în nivelul onorariilor care este unul dintre cele mai reduse din Uniunea Europeană.
În România, tarifele serviciilor cadastrale pentru locuințe reprezintă aproximativ 33% din media europeană. O intervenție a ANCPI în privința reglementării onorariilor ar putea duce la eliminarea avantajelor pe care le au, la momentul de față, consumatorii de servicii cadastrale ca urmare a nivelului ridicat de concurență.
Un alt element cu impact anticoncurențial datorat legislației din acest domeniu este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime și maxime pentru servicii cadastrale având ca finalitate înscrierea în cartea funciară a terenurilor agricole și forestiere, prevăzută în Legea nr. 217/2007. Proiectul de lege, care conținea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat nefavorabil de Consiliul Concurenței în anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat într-o formă care cuprinde și limite minime ale onorariilor, având astfel un caracter anticoncurențial mai pronunțat decât forma inițială avizată nefavorabil.
Drept urmare, Consiliul Concurenței va solicita Guvernului României eliminarea limitelor minime și maxime pentru servicii cadastrale având ca finalitate înscrierea în cartea funciară a terenurilor agricole și forestiere din Legea nr. 217/2007. De asemenea, autoritatea de concurență propune eliminarea prin intermediul unui act normativ a posibilității ca ANCPI să stabilească nivelul minim și/sau maxim al onorariilor percepute de experții geodezi pentru serviciile pe care le prestează, ca urmare a aplicării prevederilor O.G. 10/2000.
Fără bariere
Conform radiografiei, piața serviciilor de evaluare din România nu este reglementată. Ea este dominată de Asociația Națională a Evaluatorilor din România – ANEVAR. Apartenența la ea nu este obligatorie, dar constituie un avantaj major pentru desfășurarea activității de evaluare. Asociația nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe piață. Singurele bariere sunt cele calitative, legate de pregătire și experiență profesională, iar acestea nu sunt deloc exagerate în raport cu necesitatea asigurării unui anumit standard de calitate.
Clienții acestor servicii sunt băncile, care folosesc evaluarea imobiliară pentru a cunoaște calitatea garanției. Solicitantul unui credit ipotecar sau imobiliar achită de fapt, în mod direct, un cost al băncii.
Structura pieței de evaluare imobiliară are un caracter concurențial datorat, în special, numărului mare de evaluatori raportat la volumul pieței (concen-trare scăzută a pieței) și puterii mari de negociere a băncilor.
